TVA immobilière sur les biens en France : bien comprendre les enjeux pour acheter ou revendre

La TVA est un enjeu majeur lors d’une transaction. Que vous soyez acquéreur ou vendeur, la compréhension du régime de TVA applicable à votre opération immobilière est indispensable pour éviter toute mauvaise surprise. 

En effet, la TVA sur les ventes immobilières diffère selon

• l’ancienneté du bien,
• le statut du vendeur,
• ou encore la nature du projet (construction neuve, revente, etc.).

Voici un tour d’horizon complet de la TVA immobilière en France, illustré par des exemples concrets.

1. Principe général de TVA immobilière

La TVA immobilière s’applique selon trois critères principaux :

• la qualité du vendeur (assujetti ou non à la TVA),
• l’ancienneté du bien (moins ou plus de 5 ans depuis l’achèvement des travaux),
• et l’éventuelle option à la TVA (TVA sur le prix total ou TVA sur la marge).

On parle souvent de « TVA sur vente immobilière de moins de 5 ans » ou de « TVA sur les ventes immobilières » car ce critère des 5 ans d’ancienneté conditionne l’application ou non de la taxe.

2. Le cas le plus courant : la vente d’un immeuble neuf par un vendeur assujetti

C’est le cas typique d’une vente d’appartement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou d’une maison neuve.

Exemple : Claire achète un appartement neuf à Lyon directement au promoteur. Le bien est achevé depuis 2 ans. Le promoteur est assujetti à la TVA.

➡ TVA de 20% sur le prix total du bien (inclus dans le prix de vente),

➡ Droits d’enregistrement réduits à 0,715% (au lieu des droits d’enregistrement à taux plein).

Ce régime de TVA “construction neuve” comporte un avantage pour l’acquéreur sur les frais d’acquisition.

3. Hypothèse d’un immeuble ancien vendu par un vendeur assujetti

Exemple : Pierre est marchand de biens. Il revend un appartement ancien à Nice, acheté 6 ans auparavant sans avoir déduit de TVA. Il souhaite revendre l’appartement.

➡ Le bien étant ancien (> 5 ans), la vente est exonérée de TVA. 

4. Hypothèse d’un vendeur non assujetti

Exemple 1 : Marie, particulier, revend sa maison individuelle acquise il y a 7 ans.

➡ Aucun lien avec la TVA : exonération totale.

➡ Soumis aux droits d’enregistrement classiques

➡ C’est un cas fréquent de TVA sur achat immobilier ancien où il n’y a en réalité pas de TVA.

Exemple 2 : Julien, particulier, revend un appartement acheté en VEFA 3 ans plus tôt.

➡ Bien que le logement soit encore neuf au sens fiscal (moins de 5 ans), Julien étant non assujetti à la TVA, la vente est exonérée de TVA.

➡ Mais il est important de vérifier les situations de « particuliers professionnels » qui peuvent être requalifiés.

Ce cas concerne notamment les reventes anticipées (type « revente appartement neuf avant 5 ans TVA »).

5. Points clés à retenir

• Un immeuble neuf est un bien achevé depuis moins de 5 ans (à la date de la déclaration d’achèvement des travaux), quelle que soit la revente ou le propriétaire.
• Un vendeur assujetti à la TVA peut être un promoteur, un marchand de biens, ou même un ”particulier” ayant récupéré la TVA.
• Le régime fiscal influe directement sur le coût d’acquisition pour l’acheteur.
• Le notaire est un interlocuteur clé pour vous accompagner dans le choix de la structure fiscale.

Tableau récapitulatif : régimes de TVA immobilière

La TVA sur les ventes immobilières en France est un domaine complexe, mais crucial. Que vous soyez acheteur ou vendeur, neuf ou ancien, particulier ou professionnel, il est essentiel d’anticiper les conséquences fiscales de votre transaction. Pour tout projet de maison neuve TVA, de TVA sur achat immobilier ancien ou de revente d’appartement avant 5 ans, mieux vaut consulter un notaire compétent pour bénéficier d’un accompagnement sécurisé et personnalisé.

En tant que notaires experts en droit immobilier, nous garantissons la sécurité juridique de votre vente ou achat de logement (qu’il soit neuf ou ancien). Présents à chaque étape de la transaction, nous agissons avec rigueur et dans le respect d’une éthique exigeante.

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