De tous les baux, le bail commercial est certainement celui dont la rédaction par un notaire s’impose le plus pour les raisons suivantes :

• Le droit des baux commerciaux offre une grande liberté conventionnelle. Il est possible d’inscrire dans le bail un grand nombre de clauses souvent difficiles à rédiger et à négocier.
• Il existe des contraintes dites d’ordre public qu’il fait impérativement connaître.
• Les enjeux financiers du contrat sont importants et ses conséquences souvent de longue durée.

Nous rédigeons également le contrat de location gérance avec soins.

Enfin et surtout, l’acte notarié confère au bail un caractère exécutoire que seul le notaire peut conférer. Cela permet au propriétaire-bailleur de procéder, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, à des mesures d’exécution forcée. Notamment des saisies sur compte en banque ou  des meubles sans avoir à obtenir un jugement. Cet aspect est souvent méconnu.  Mais le gain de temps en évitant la procédure préalable permet bien souvent d’assurer le recouvrement des créances. Ce titre exécutoire vient même d’être récemment étendu au plan européen.

La cession de fonds de commerce est une opération très spécifique et complexe. Aussi nous intervenons pour permettre une information complète des parties sur les incidences fiscales, familiales et patrimoniales de l’opération.

Certaines mentions doivent obligatoirement figurer dans l’acte à peine de nullité :

• Le nom du précédent vendeur, la nature de son acte d’acquisition, la date et le prix de son acquisition (pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel).
• La mention des privilèges et nantissements grevant le fonds.
• Les chiffres d’affaires réalisés par le vendeur au cours des trois exercices comptables précédant celui de la vente.
• Le montant des bénéfices commerciaux réalisés pendant la même période.
• Ainsi que le bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur.

En cas d’inexactitude de ces mentions, l’acquéreur peut demander : soit la restitution du prix contre la remise du fonds de commerce, soit la diminution du prix.

Pour garantir l’acquéreur la loi prévoit que le prix de vente du vendeur sera bloqué pendant un certain délai. Ces fonds seront séquestrés sur un compte sécurisé générant des intérêts au profit du vendeur. Nous engageons à remettre le plus rapidement possible le prix de vente au vendeur dès que nous la loi nous l’autorise et que les vérifications d’usage ont été faites.

De plus, l’acte est soumis à diverses formalités.  Enregistrement, inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés), notifications fiscales et sociales, publicité de la vente dans un journal d’annonces légales et au BODACC (bulletin officiel des annonces civiles et commerciales). Nous nous occupons aussi en lien avec votre comptable des formalités d’immatriculation et de radiation des personnes concernées.

Définition d’une société…

Selon l’article 1832 du code civil, la société est un contrat entre deux ou plusieurs personnes qui conviennent d’affecter à une entreprise commune, des biens ou leur industrie. En vue de partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter.

Statuts de société…

La rédaction des statuts de société est un acte hautement juridique. Le libellé de l’objet social déterminera les limites des pouvoirs du gérant de la société. Et donc assurera la protection des associés. Si besoin, nous élaborons certaines modalités et limites dans la cession des parts sociales. Ceci afin de garantir les associés fondateurs qu’aucune personne indésirable n’entre dans la société.

Sociétés commerciales ou sociétés civiles…

Les sociétés peuvent être civiles ou commerciales. Le critère de distinction repose sur l’activité ou la forme juridique de la société. En effet, quelle que soit la nature de son activité, est réputée commerciale toute société qui adopte une des formes régies par la loi du 24 juillet 1966.  A savoir : société anonyme (SA), société à responsabilité limitée (SARL), société en commandite, société en nom collectif (SNC).

Le terme de société civile désigne l’ensemble des sociétés ayant un objet civil. Comme par exemple les sociétés civiles de construction, les sociétés civiles de placement immobilier, ou encore les sociétés d’attribution, etc.

La société civile la plus courante est la SCI. La SCI a pour objet la propriété et l’administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu’elle achète. Une SCI de location peut être créée soit dans un cadre familial afin de répartir un bien immobilier ou un ensemble d’immeubles entre plusieurs membres de la famille. Soit dans le cadre d’une entreprise dans le but d’acheter des locaux professionnels et de séparer le patrimoine immobilier de l’activité commerciale.

La SCI doit avoir un objet civil.
Elle ne peut donc avoir pour objet d’acheter pour revendre (opérations de marchand de biens). Elle ne peut pas non plus faire de la location meublée. Car en effet, elle deviendrait une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés. C’est pourquoi  les conséquences fiscales notamment en cas de reventes seront très désavantageuses.

Le régime fiscal de la SCI

Sauf option pour l’impôt sur les sociétés (IS), cette option qui est irrévocable doit être considérée avec prudence, la SCI n’est pas une personnalité fiscale ce qui signifie que chaque associé est imposé distinctement.
Lors de la constitution, tous les apports (en numéraire ou immobiliers) sont exonérés d’impôts. L’apport de terrains à bâtir et d’immeubles neufs (achevés depuis moins de 5 ans et n’ayant fait l’objet d’aucune mutation) demeure assujetti à la TVA immobilière (au taux de 20 %), ainsi qu’à la taxe de publicité foncière (0,715%). Lorsque le bien apporté est grevé d’un prêt, l’apport est considéré comme une une vente.  Et est dit « à titre onéreux ». Cet apport sera donc soumis à la même fiscalité qu’une vente. L’apport en société d’un bien immobilier opère une mutation et génère donc une imposition au titre des plus-values.

Par la suite, et sauf option pour l’IS, les associés seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu sur leur quote-part des bénéfices. Lorsque les associés personnes physiques cèdent leurs parts, la plus-value éventuelle est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Lorsqu’elles ne constituent pas des biens professionnels, les parts de SCI doivent être comprises dans le patrimoine du contribuable imposable à l’ISF, pour leur valeur au 1er janvier de l’année d’imposition.

Chaque société doit tenir ses comptes mais aussi les communiquer. C’est l’objet essentiel de la traditionnelle tenue des assemblées générales ordinaires, que précèdent l’arrêté du bilan, l’établissement du rapport de gestion, la rédaction des projets de résolutions en fonction des attentes du dirigeant et dans le respect des droits des actionnaires, les convocations, la gestion des feuilles d’émargement et des pouvoirs de représentation, la tenue du livre des assemblées, le dépôt des comptes annuels…
Le secrétariat juridique des société n’est donc pas que la simple mise en conformité des statuts avec les dispositions légales et règlementaires en vigueur. Et ne consiste pas seulement en la tenue et mise à jour des registres réglementaires et des décisions sociales ordinaires et extraordinaires, formalités juridiques et fiscales.

Le secrétariat juridique de société permet d’éviter les risques de contentieux notamment d’ordre pénal ou en contestation de la propriété des titres financiers et favorise le traitement administratif et le charge de la preuve lors de redressements fiscaux.

Le secrétariat juridique de l’entreprise suit également la vie de la société en étroite collaboration avec le comptable et les chefs d’entreprise. Mais aussi leurs familles. Il permettra de tenir compte des évolutions statutaires en fonction des temps forts de la vie de l’entreprise. Mais aussi de la famille, des cessions et démembrements de parts sociales, les pactes d’associés, les pactes de préférence, le suivi administratif des augmentations de capital et des primes d’émission…

A travers ce formalisme notre rôle de conseillers en droit des affaires prend toute sa dimension.  Et le SJS permet au notaire d’être encore et toujours là pour assister le chef d’entreprise dans l’établissement de ces documents obligatoires. Mais aussi dans l’assistance à l’établissement des documents d’information obligatoires et plus généralement dans la prise des décisions stratégiques.