Location meublée avec prestations para hôtelières

Récupération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

La location en meublé avec services « para hôteliers » permet d’obtenir la restitution de la taxe sur la valeur ajoutée ayant été acquittée lors de l’achat du bien et plus généralement lors de la création de l’activité . Il s’agit techniquement du remboursement d’un crédit de TVA.

Conditions requises

Selon l’article 261 D du code Général des Impôts, les locations meublées sont exonérées de TVA, toutefois le 4b dudit article prévoit que cette exonération ne s’applique pas «  b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Il est donc important de fournir ces prestations ou plus généralement de confier à un opérateur cette mission en s’assurant au préalable qu’il assurera la location du bien et fournira au minimum trois des quatre services requis.

Aspects pratiques

Il est important de garder à l’esprit que la récupération de TVA ne requiert aucune structure particulière même si en pratique le recours à une société (généralement SARL de famille) se révèle opportun.

Les loyers sont assujettis à la TVA au taux actuellement en vigueur de 10%.

L’investisseur bailleur recevant un loyer TTC, devra reverser au trésor Public la TVA (10% sur la partie location 20% sur la partie services) et conservera un loyer hors taxes.

Pour bénéficier de ce régime, l’acquéreur devra renoncer à la franchise en base instaurée par l’article 293 F du Code général des Impôts, c’est-à-dire opter pour le régime de TVA sur les loyers. La rapidité du remboursement de TVA dépendra essentiellement de l’efficacité du comptable et de la mission qui lui sera confiée.

L’occupation personnelle

Une grande partie de notre clientèle souhaite pouvoir bénéficier du régime de la récupération de TVA tout en conservant une possibilité de profiter de leur bien à titre secondaire et accessoire.

Ce schéma est tout à faire envisageable, sous les conditions suivantes :

– Pour que le propriétaire ne puisse pas perdre partiellement ou totalement son assujettissement à TVA il faudra veiller à ce que son occupation puisse être effectuée à titre onéreuse et ne pas rompre le caractère habituel des prestations proposées. Chaque semaine d’occupation devra donc être prise en compte dans la comptabilité de l’exploitation

– Le propriétaire occupant devra reverser la TVA au taux de 10 % sur la valeur de sa semaine (en pratique une valeur marché décotée et retenue pour 75%)

– Le propriétaire occupant devra avoir recours et payer les prestations dont il se réserve le bénéfice.

La revente pendant les 20 ans – dispositif du « 257 BIS »

Nombreux sont les vendeurs de biens loués en meublés avec récupération de TVA qui se demandent s’ils devront restituer la TVA initialement récupérée au prorata des années de non-détention en cas de revente de leur bien. C’est généralement le cas selon la formule dite des « tantièmes de régularisation » lorsque l’activité locative est interrompue préalablement ou dans le cadre de la vente.

La question se pose plus particulièrement pendant les 5 premières années de l’achèvement du bien (il est essentiel de nous consulter pour plus d’information en cas de revente dans les 5 ans de l’achèvement).

Grace au dispositif de l’article 257 bis du CGI il est en effet possible de constater lors de la vente immobilière un « transfert d’une universalité totale ou partielle de biens » et donc une dispense de taxation à la TVA.

Concrètement, la dispense de taxation et donc de régularisation s’applique aux cessions d’immeubles voués à une activité de location immobilière si et seulement s’il y a reprise des baux (ou mandats) en cours et si les deux parties sont redevables de la TVA au titre de cette activité. Ainsi, si le vendeur vend avec poursuite du bail ou mandat en cours, il y a transfert d’une universalité totale ou partielle de biens et dispense de régularisation.

Il peut donc être très inopportun de chercher à vendre un bien libre et résilier le bail commercial avant la vente.

Ce système doit être clairement pris en considération car bien évidemment il est important de noter qu’une fois la vente faite, c’est le nouveau propriétaire qui a l’obligation de soumettre le bien à la TVA jusqu’à la fin du délai initial de 20 ans. S’il venait à ne pas respecter cet engagement, ce serait contractuellement à lui de rembourser le prorata de TVA.