Location meublée de biens immobiliers français & TVA
Il n’existe pas de définition légale précisant la nature d’une location meublée. On peut toutefois considérer qu’il s’agit d’un logement dont le mobilier est suffisant pour que le locataire puisse y vivre avec ses seuls effets personnels.
Sur le plan fiscal, lorsque la mise à disposition d’un logement meublé s’accompagne de la fourniture de prestations de service annexes (activité hôtelière, résidence de tourisme…), l’activité de location peut être considérée comme louage de service, ce qui aura pour effet de pouvoir rentrer dans le système de la TVA et donc de procéder à une demande de remboursement de tout crédit de TVA.
I. Imposition sur les revenus
Les loyers provenant de la location dite meublée, comme tout revenu immobilier de source française, sont imposables en France. Les conventions fiscales internationales permettent dans la quasi-totalité des cas à la France d’exercer son droit d’imposition.
Les revenus sont imposables sur leur montant net (déterminé dans les conditions rappelées ci-après). Les revenus sont imposés par application du barème normal de l’impôt sur le revenu. Mais pour ce qui concerne les non-résidents, il est fait application d’un taux minimum d’imposition de 25 %, c’est à dire que l’impôt ne peut être inférieur à 25 % du revenu imposable (revenu net). En réalité la taxation des revenus se révèle beaucoup plus simple en pratique en raison des règles de calcul du revenu « net » qui se révèle très souvent inexistant voir même déficitaire.
En effet, La location en meublé, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non celle des revenus fonciers.
Contrairement à ce qui est le cas en matière de location nue, donc de revenus fonciers, l’investisseur doit inclure dans les produits l’ensemble des loyers courus et non pas seulement les loyers encaissés.
Ce qui signifie que les défaillances de paiements sont sans incidences pour le loueur en meublé.
Si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés (IS) c’est cet impôt qui s’applique.
La différence entre la location nue et la location meublée prend toute son importance lorsque le bien meublé est loué par une SCI. En effet, alors que la location nue est une activité civile, la location meublée est une activité commerciale par nature. Les sociétés civiles propriétaires deviennent donc imposables à l’impôt sur les sociétés et perdent leur « translucidité » (imposition au taux principal de 33,33%). Dans une telle situation, le porteur de parts non-résident n’a plus d’impôt à payer en France, sauf sur les dividendes qui lui seront versés par la société « civile » immobilière » laquelle ayant un objet commercial, sera traitée comme une société de capitaux et soumise à l’impôt sur les sociétés d’office. A cet égard il sera conseillé de constituer une structure de type commerciale pour choisir le régime fiscal adapté (SARL, SNC…).
1. Loueur en Meublé Professionnel et Loueur en Meublé Non Professionnel
Au regard de l’imposition des revenus, le statut fiscal du loueur en meublé se divise en deux catégories, le loueur en meublé non professionnel (LMP) et le loueur en meublé professionnel (LMNP)
La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes qui sont réalisent plus de 23.000 € de recettes annuelles ou retirent de l’activité de loueur 50% au moins de leurs revenus.
En tablant sur une rentabilité comprise entre 5 % et 6%, il faut donc débourser entre 384.000 euros et 460.000 euros pour obtenir les 23.000 euros de recettes nécessaires.
Inversement le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique aux loueurs dont les recettes annuelles de cette activité sont inférieures à 23000 euros ou dont les revenus de cette activité n’excèdent pas 50 % des revenus du foyer fiscal.
Le montant de 23.000 € s’apprécie pour les résidents de France en tenant compte de l’ensemble des loyers courus TTC reçus par le foyer fiscal[1]. Pour apprécier le seuil de 50 % il est procédé à une comparaison entre les revenus nets de la location meublée et le total des revenus nets.
Pour les non-résidents il faut tenir compte des revenus « monde » et donc le seuil des 50% de revenus est rarement atteint par notre clientèle.
Lorsque l’activité de location meublée est exercée au travers d’une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes, le respect du seuil minimal de recettes s’apprécie non pas au niveau de la société mais distinctement pour chaque associé, après répartition des recettes de la location entre chacun d’entre eux (plus précisément par chacun des foyers fiscaux), au prorata de leurs droits dans les bénéfices sociaux.
EXEMPLE
Une SARL de famille composée de 3 associés A, B et C, qui exerce une activité de location meublée. La répartition du capital est la suivante : A 50 %, B 25%, C 25%.
La société réalise au titre de l’exercice 2018 un montant de recettes égal à 66000 euros. Par ailleurs, l’épouse de C dispose d’un appartement meublé en bord de mer qu’elle donne en location durant la saison estivale. Le montant des recettes perçues en 2018 s’élève à 7500€.
La quote-part de recettes revenant à A est égale à 66000 € x 50% = 33000 €. Il est considéré comme LMP.
La quote-part de recettes revenant à B s’élève à 66000€ x 25% = 16500 €. Il ne peut donc être qualité de LMP que si ce montant représente plus de 50% de son revenu global.
Le montant total des recettes provenant de la location meublée du foyer fiscal de C s’élève à (66000€ x 25%) + 7500 € = 24000 €. L’activité de location meublée est donc exercée à titre professionnel.
En cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d’année, le chiffre limite de 23000 € de recettes et le revenu global à retenir pour l’appréciation du seuil de 50 % sont ajustés prorata temporis, au prorata du nombre de jours d’exercice de l’activité par rapport à 365. A l’inverse lorsque l’activité est saisonnière, le chiffre limite de 23000 € et le revenu global à retenir pour l’appréciation du seuil de 50 % ne sont pas ajustés prorata temporis.LE
Une SARL de famille composée de 3 associés A, B et C, qui exerce une activité de location meublée. La répartition du capital est la suivante : A 50 %, B 25%, C 25%.
La société réalise au titre de l’exercice 2018 un montant de recettes égal à 66000 euros. Par ailleurs, l’épouse de C dispose d’un appartement meublé en bord de mer qu’elle donne en location durant la saison estivale. Le montant des recettes perçues en 2018 s’élève à 7500€.
La quote-part de recettes revenant à A est égale à 66000 € x 50% = 33000 €. Il est considéré comme LMP.
La quote-part de recettes revenant à B s’élève à 66000€ x 25% = 16500 €. Il ne peut donc être qualité de LMP que si ce montant représente plus de 50% de son revenu global.
Le montant total des recettes provenant de la location meublée du foyer fiscal de C s’élève à (66000€ x 25%) + 7500 € = 24000 €. L’activité de location meublée est donc exercée à titre professionnel.
En cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d’année, le chiffre limite de 23000 € de recettes et le revenu global à retenir pour l’appréciation du seuil de 50 % sont ajustés prorata temporis, au prorata du nombre de jours d’exercice de l’activité par rapport à 365. A l’inverse lorsque l’activité est saisonnière, le chiffre limite de 23000 € et le revenu global à retenir pour l’appréciation du seuil de 50 % ne sont pas ajustés prorata temporis.
2. Imposition au forfait ou imposition réelle
Le régime du forfait
Le loueur dont les recettes annuelles ne dépassent pas 82 800 euros est soumis de plein droit au régime du forfait, dit, du « Micro loueur », qui consiste à appliquer un abattement de 72 % sur les recettes annuelles. Ce régime du forfait dispense le redevable de procéder à une déclaration de ses frais réels.
Outre l’avantage de la simplicité, ce régime ne présente d’intérêts que dans la mesure où les charges liées à l’activité n’atteignent pas 72 % du montant des recettes (en ce compris la possibilité d’amortissement, possible dans les conditions que nous verrons ci-après). Autrement dit, le régime du micro loueur ne présente pas d’intérêt pour le loueur qui a financé le bien loué au moyen d’un crédit important. En outre, le régime du forfait n’est pas ouvert au loueur qui réalise son activité au travers d’une société.
L’investisseur qui resterait placé sous le régime des microentreprises pour des raisons de simplicité de déclaration et de tenue de comptabilité s’interdirait du même coup toute possibilité d’imputer un quelconque déficit. Il est donc conseillé d’opter pour un régime réel.
L’option pour le régime réel doit être réalisée avant le 1er février de l’année au titre de laquelle le loueur désire se placer sous le régime du réel.
Le régime réelle d’imposition
Le régime réel permet de déduire de ses recettes l’ensemble des charges induites par l’activité : Frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais de réparations et d’entretien, commissions, courtages, honoraires, frais de voyages de déplacement, frais de gestion, primes d’assurances, impôt foncier, taxe professionnelle…
En outre, il est possible de déduire le prix d’acquisition de l’immeuble et des meubles lorsqu’ils sont inscrits à l’actif professionnel du loueur. Mais à la différence des autres charges, leur déduction ne peut pas s’opérer en une fois.
Leur prix de revient ou d’acquisition doit être amorti sur plusieurs années, correspondant à leur durée normale d’utilisation.
Pour l’activité de loueur en meublé, les taux d’amortissement les plus souvent pratiqués sont de 2,5% à 3,3% pour les immeubles neufs (ce qui correspond à des durées d’utilisation de 40 à 30 ans) et de 3,3 % à 5% pour des immeubles anciens (durée d’utilisation de 30 à 20 ans).
Pas d’amortissement en période déficitaire
L’article 39 C du CGI apporte une limitation à la déduction des amortissements. L’annuité d’amortissement des biens loués est limitée à la différence entre le montant des loyers acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués.
Autrement dit, non seulement l’amortissement ne peut concourir à créer un déficit, mais aucun amortissement ne sera autorisé si l’ensemble des autres charges excèdent le montant des loyers.
Toutefois, cette perte du droit à déduction n’est que provisoire. La fraction d’amortissement non utilisée pourra être déduite ultérieurement en sus de l’annuité normale ou après la durée normale d’utilisation.
Ces sommes viendront donc en déduction des recettes lorsque l’exploitation deviendra bénéficiaire, ce qui permet de garantir des revenus peu ou pas fiscalisés
Exemple
Monsieur X a acquis en 2016 un lot de trois appartements d’une valeur de 800.000 € comprenant du mobilier pour un montant de 60.000 €.
En 2017, ses recettes s’élèvent à 43.000 euros, ses charges d’exploitation à 10.300 € et ses frais financiers à 23.000 €. L’annuité d’amortissement de l’immeuble se monte à 26.400 € et celle du mobilier à 6.000 €.
Résultat comptable :
43.000 -(10.300 + 23.000 + 26.400 + 6.000) = -22.700 €, il y a comptablement un déficit de 22.700 €.
Résultat fiscal :
Amortissement déductible : 43.000 – (10.300 + 23.000) = 9.700 €
Résultat imposable 43.000 – (10.300 + 23.000 + 9.700) = 0
Amortissement reportable : (26.400 + 6.000) – 9.700 = 22.700 €
3. Les avantages du régime LMP
L’investissement LMP est souvent reconnu comme « défiscalisant », en effet ce régime présente 2 avantages :
A. Le report des déficits
Le loueur en meublé peut déduire de ses BIC l’intégralité de ses charges.
Le bailleur peut donc, lorsque les charges sont supérieures aux recettes reporter le déficit d’exploitation, à moins qu’il ne soit généré que par les amortissements (voir ci-dessus), sur son revenu global. Alors que les déficits subis par un LMNP sont seulement reportables sur les futurs bénéfices de même nature.
Il est important de garder à l’esprit cet élément lorsque l’investissement est réalisé en VEFA. En effet, il est souvent impossible pendant l’exercice de l’année d’acquisition d’atteindre les seuils requis ou simplement de commencer l’activité, en conséquence, le régime fiscal est celui du LMNP. Il en résulte que la déduction des charges engagées au cours de l’année d’acquisition des biens en VEFA entraîne la constatation d’un déficit BIC non professionnel. Ce déficit ne peut être imputé que sur les bénéfices imposables dans la catégorie des BIC réalisées au cours de la même année et des 6 années suivantes. Il est donc recommandé aux investisseurs de conclure un emprunt avec intérêts différés afin de reporter la déduction des frais financiers sur les exercices au titre desquels le régime des LMP est applicable.
B. Une exonération de Plus Value
Les PV des LMP bénéficient à condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location des deux années qui précédent la vente est inférieure à 250.000 euros HT et d’une exonération partielle si ces recettes sont comprises entre 250.000 € HT et 350.000 € HT.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, les PV sont soumises au régime des PV professionnelles. Selon ce régime, plus l’immeuble est amorti, plus la taxation est lourde. A concurrence des amortissements déduits la plus-value est en effet considérée comme une plus-value à court terme à intégrer directement dans le bénéfice et donc taxé au taux marginal d’imposition mais également aux cotisations sociales.
Le LMNP ne bénéficie pas de ce régime mais relève du régime de PV des particuliers.
Mais pour pouvoir bénéficier de ces avantages, le loueur en meublés doit intégrer l’idée que sur le plan fiscal il doit respecter toutes les obligations de n’importe quel chef d’entreprise :
En premier lieu, le LMP doit acquitter les cotisations sociales correspondantes et faire les déclarations obligatoires pour tout travailleur indépendant.
Ces charges seront toutefois déductibles de son résultat. Elles contribuent donc à diminuer le bénéfice taxable ou à accroitre le déficit reportable sur le revenu global.
II. Impôt sur la Fortune Immobilière
Les PV des LMP bénéficient à condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location des deux années qui précédent la vente est inférieure à 250.000 euros HT et d’une exonération partielle si ces recettes sont comprises entre 250.000 € HT et 350.000 € HT.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, les PV sont soumises au régime des PV professionnelles. Selon ce régime, plus l’immeuble est amorti, plus la taxation est lourde. A concurrence des amortissements déduits la plus-value est en effet considérée comme une plus-value à court terme à intégrer directement dans le bénéfice et donc taxé au taux marginal d’imposition mais également aux cotisations sociales.
Le LMNP ne bénéficie pas de ce régime mais relève du régime de PV des particuliers.
Mais pour pouvoir bénéficier de ces avantages, le loueur en meublés doit intégrer l’idée que sur le plan fiscal il doit respecter toutes les obligations de n’importe quel chef d’entreprise :
En premier lieu, le LMP doit acquitter les cotisations sociales correspondantes et faire les déclarations obligatoires pour tout travailleur indépendant.
Ces charges seront toutefois déductibles de son résultat. Elles contribuent donc à diminuer le bénéfice taxable ou à accroitre le déficit reportable sur le revenu global.
III. Récupération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
La location en meublé avec services « para hôteliers » permet d’obtenir la restitution de la taxe sur la valeur ajoutée ayant été acquittée lors de l’achat des biens.
Conditions requises
L’article 261D 4°b du Code Général des Impôts prévoit que l’exonération de la taxe sur la valeur ajoutée s’applique « aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissement d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit- déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée de la clientèle. »
Il est donc important de fournir cette prestation ou plus généralement de confier à un opérateur cette mission en s’assurant au préalable qu’il assurera la location du bien et fournira au minimum trois des quatre services requis : le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et l’accueil de la clientèle, le petit-déjeuner.
Récupération de la Taxe sur la Valeur Ajoutée – aspects pratiques
Il est important de garder à l’esprit que la récupération de TVA ne requiert aucune structure particulière même si en pratique le recours à une société (généralement SARL de famille) se révèle opportun.
Dans l’hypothèse de l’option pour le régime de la TVA sur les loyers, ceux-ci seront assujettis à la TVA au taux actuellement en vigueur de 10%. L’investisseur bailleur recevant un loyer TTC, devra reverser au trésor Public la TVA (10% sur la partie location 20% sur la partie services) et conservera un loyer hors taxes. Cet assujettissement à la TVA permettra à l’investisseur de récupérer la TVA qui lui a été facturée lors de son acquisition. Ainsi, la TVA grevant le prix de l’immeuble (taux en vigueur de 20%) est récupérable comme celle grevant le mobilier ou toutes autres charges (frais de gestion comptables, frais copropriété…).
Pour bénéficier de ce régime, l’acquéreur devra renoncer à la franchise en base instaurée par l’article 293 F du Code général des Impôts, c’est-à-dire opter pour le régime de TVA sur les loyers. La rapidité du remboursement de TVA dépendra essentiellement de l’efficacité du comptable et de la mission qui lui sera confiée
L’occupation personnelle
Une grande partie de notre clientèle souhaite pouvoir bénéficier du régime de la récupération de TVA tout en conservant une possibilité de profiter de leur bien à titre secondaire.
Ce schéma est tout à faire envisageable, sous les conditions suivantes :
- Pour que le propriétaire ne puisse pas perdre partiellement ou totalement son assujettissement à TVA il faudra veiller à ce que son occupation puisse être effectuée à titre onéreuse et ne pas rompre le caractère habituel des prestations proposées. Chaque semaine d’occupation devra donc être déduite dans la comptabilité de l’exploitation
- Le propriétaire occupant devra reverser la TVA au taux de 10 % sur la valeur de sa semaine (en pratique une valeur marché décotée et retenue pour 75%)
- Le propriétaire occupant devra avoir recours et payer les prestations dont il se réserve le bénéfice
La revente pendant les 20 ans – dispositif du « 257 BIS »
Nombreux sont les vendeurs de biens loués en meublés avec récupération de TVA qui se demandent s’ils devront restituer la TVA initialement récupérée au prorata des années de non-détention en cas de revente de leur bien (régime actuel avec engagement de 20 ans). La question se pose plus particulièrement pendant les 5 premières années de l’achèvement du bien (nous consulter pour plus d’information en cas de revente dans les 5 ans de l’achèvement).
Grace au dispositif de l’article 257 bis du CGI il est possible de constater lors de la vente immobilière un « transfert d’une universalité totale ou partielle de biens » et donc une dispense de taxation à la TVA.
Concrètement, la dispense de taxation et donc de régularisation s’applique aux cessions d’immeubles voués à une activité de location immobilière si et seulement s’il y a reprise des baux (ou mandats) en cours et si les deux parties sont redevables de la TVA au titre de cette activité. Ainsi, si le vendeur vend avec poursuite du bail ou mandat en cours, il y a transfert d’une universalité totale ou partielle de biens et dispense de régularisation.
Il peut donc être très inopportun de chercher à vendre un bien libre et résilier le bail commercial avant la vente.
Ce système doit être clairement pris en considération car bien évidemment il est important de noter qu’une fois la vente faite, c’est le nouveau propriétaire qui a l’obligation de soumettre le bien à la TVA jusqu’à la fin du délai initial de 20 ans. S’il venait à ne pas respecter cet engagement, ce serait à lui de rembourser le prorata de TVA.